Указы.Законы

Название

1.О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищных отношений

2.О Концепции правовой политики Республики Казахстан на период с 2010 до 2020 года

3.Закон Республики Казахстан от 16 июля 2001 года N 242

4.Закон Республики Казахстан от 8 июня 2009 года № 163-IV

5.Закон Республики Казахстан от 11 июля 2009 года № 183-IV

6.Закон Республики Казахстан от 10 июля 2009 года № 180-IV

7.Закон Республики Казахстан от 16 апреля 1997 г. N 94

8.Закон Республики Казахстан от 7 июля 2006 года N 180

9.Указ Президента Республики Казахстан от 20 августа 2007 года N 383

10.Указ Президента Республики Казахстан от 29 декабря 2007 года N 503

Постановления Правительства

Фильтр по заголовкам

Показывать по

Название

1.О внесении изменений и дополнений в постановление Правительства Республики Казахстан от 15 июля 2009 года № 1071 «Вопросы Агентства Республики Казахстан по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства»

2.Об утверждении Программы «Доступное жилье — 2020»

3.О внесении изменений в постановление Правительства Республики Казахстан от 30 апреля 2011 года № 473 «Об утверждении Программы модернизации жилищно-коммунального хозяйства Республики Казахстан на 2011-2020 годы»

4.Постановление Правительства Республики Казахстан от 13 сентября 2011 года № 1048

5.О внесении изменений и дополнений в постановление Правительства Республики Казахстан от 2 ноября 2011 года № 1278

6.Об утверждении Правил приемки построенного объекта в эксплуатацию собственником самостоятельно и формы акта приемки построенного объекта в эксплуатацию собственником самостоятельно

7.Об утверждении квалификационных требований, предъявляемых к отдельным видам (подвидам) лицензируемой деятельности в сфере архитектуры, градостроительства и строительства, и признании утратившими силу некоторых решений Правительства Республики Казахстан

8.Об утверждении Правил аттестации экспертов, осуществляющих экспертные работы и инжиниринговые услуги в сфере архитектурной, градостроительной и строительной деятельности

9.Об утверждении Правил содержания общего имущества объекта кондоминиума

10.Об утверждении Правил приемки построенного объекта в эксплуатацию собственником самостоятельно и формы акта приемки построенного объекта в эксплуатацию собственником самостоятельно

11.О внесении изменений в постановление Правительства Республики Казахстан от 15 октября 2001 года № 1328 «Некоторые вопросы реализации Закона Республики Казахстан «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан»

12.Об утверждении технического регламента «Требования к безопасности зданий и сооружений, строительных материалов и изделий»

13.Об утверждении Программы жилищного строительства в Республике Казахстан на 2011 — 2014 годы

14.Об утверждении Программы модернизации жилищно-коммунального хозяйства Республики Казахстан на 2011 — 2020 годы

15.Об утверждении Правил разработки и согласования Генеральной схемы организации территории Республики Казахстан Постановление Правительства Республики Казахстан от 4 марта 2011 года № 222

16.О внесении изменений в постановления Правительства Республики Казахстан от 26 декабря 2008 года № 1265 и от 22 декабря 2008 года № 1198

17.Постановление Правительства Республики Казахстан от 17 июня 2010 года № 607

18.Об утверждении Правил предоставления жилищной помощи

19.О внесении изменений и дополнения в постановление Правительства Республики Казахстан от 19 августа 2002 года № 918

20.Постановление Правительства Республики Казахстан от 30 сентября 2009 года № 1482

21.Постановление Правительства Республики Казахстан от 2 сентября 1999 года N 1292

22.Постановление Правительства Республики Казахстан от 15 июля 2009 года № 1071

23.Постановление Правительства Республики Казахстан от 26 декабря 2008 года № 1265

24.Постановление Правительства Республики Казахстан от 31 декабря 2008 года № 1353

25.Постановление Правительства Республики Казахстан от 22 декабря 2008 года № 1198

26.Постановление Правительства Республики Казахстан от 19 июля 2008 года N 711

27.Постановление Правительства Республики Казахстан от 10 ноября 2009 года № 1798

28.Постановление Правительства Республики Казахстан от 10 ноября 2009 года № 1795

29.Постановление Правительства Республики Казахстан от 19 августа 2002 года N 918

30.Постановление Правительства Республики Казахстан от 6 мая 2008 года N 425

Приказы и нормативно-технические документы

Фильтр по заголовкам

Показывать по

Название

1.Об утверждении формы проверочного листа в области жилищных отношений

2.Об утверждении критериев оценки степени риска в области жилищных отношений

3.Об утверждении формы обязательной ведомственной отчетности о проведенных проверках в области жилищных отношений

4.Об утверждении Правил разработки территориальных правил застройки городов и других населенных пунктов Республики Казахстан

5.О внесении изменений в СНиП РК 4.01-02-2009 «Водоснабжение. Наружные сети и сооружения»

6.СОВМЕСТНЫЙ ПРИКАЗ Об утверждении формы проверочного листа в сфере частного предпринимательства в области жилищных отношений

7.СОВМЕСТНЫЙ ПРИКАЗ Об утверждении критериев оценки степени риска в сфере частного предпринимательства в области жилищных отношений

8.Об утверждении формы обязательной ведомственной отчетности о проведенных проверках в сфере частного предпринимательства в области жилищных отношений

9.Об утверждении Методических указаний по выбору, монтажу и эксплуатации приборов коммерческого учета в системах водоснабжения и водоотведения

10.О приостановлении действия РДС РК 1.03-02-2010 «Положение о заказчике-застройщике»

11.Рекомендации по применению тонкомолотого цементнозольного вяжущего для изготовления монолитного керамзитобетона

12.Приказ об утверждении заключительного отчета о научно-исследовательской работе и нормативно-технического документа

13.О внесении изменений в СН РК 1.04-01-2002 «Инструкция о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации на капитальный ремонт жилых зданий

14.СОВМЕСТНЫЙ ПРИКАЗ О внесении изменений и дополнений в совместный приказ Председателя Агентства Республики Казахстан по делам строительства и жилищно- коммунального хозяйства

15.СОВМЕСТНЫЙ ПРИКАЗ О внесении изменений и дополнений в совместный приказ Председателя Агентства Республики Казахстан по делам строительства и жилищно- коммунального хозяйства

16.Об утверждении Правил исчисления совокупного дохода семьи (гражданина), претендующей на получение жилищной помощи, а также на предоставление жилища из государственного жилищного фонда или жилища, арендованного местным исполнительным органом в частном жи

17.Нормативы численности работников энергоснабжающих организаций, осуществляющих продажу тепловой энергии

18.Нормативы численности работников организаций, осуществляющих транспортировку и продажу газа

19.Нормативы численности работников организаций, осуществляющих, транспортировку природного газа по распределительным трубопроводам и реализацию природного газа

20.Нормативы численности работников энергоснабжающих организаций, осуществляющих продажу электрической энергии потребителям

21.Об утверждении форм справки, ведомости объекта с описанием выявленных дефектов и предписания органов архитектурно-строительного контроля и надзора

22.Об утверждении Типового положения о жилищной инспекции

23.Об утверждении нормативно-технических документов в области архитектуры, градостроительства и строительства

24.Об утверждении нормативно-технических документов в сфере водоснабжения и водоотведения

25.Методика расчета сметы расходов на содержание общего имущества объекта кондоминиума

26.№ 518 22.12.2011г. Об утверждении СН РК 1.04-08-2011 «Временная методика инструментального контроля технического состояния систем водоснабжения и водоотведения в рамках выполнения программы «Ақ бұлақ» (сети и сооружения на сетях)»

27.Об утверждении Типовой серии РК 3.900.1-14Вгр-2010

28.Об утверждении Методики определения объемов предоставленных услуг водоснабжения и водоотведения

29.Методика пропорционального распределения жилищ из государственного жилищного фонда или жилищ, арендованных местным исполнительным органом в частном жилищном фонде

30.Об утверждении Типовой формы договора управления объектом кондоминиума

31.Приказ и.о. Председателя Агентства Республики Казахстан по делам строительства ЖКХ от 28 ноября 2011 года № 464

32.О признании утратившим силу приказа Председателя Комитета по делам строительства Министерства экономики и торговли Республики Казахстан от 27 июня 2002 года № 155

33.О признании утратившим силу приказа Председателя Комитета по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства Министерства индустрии и торговли Республики Казахстан от 11 марта 2008 года № 71

34.Об утверждении Методики расчета размера платы за пользование жилищем из государственного жилищного фонда

35.Об утверждении нормативно-технического документа

36.О внесении изменений в нормативно-технические документы СНиП РК 3.01-2008* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских населенных пунктов» и СНиП РК 3.01-01 Ас-2007 «Планировка и застройка города Астаны»

37.Приказ №90-л от 29 июля 2011 года "О награждении"

38.О внесении изменений и дополнения в СНиП РК 3.02-08-2010 и СНиП РК 3.02-43-2007*

39.О внесении дополнений в СП РК 5.06-19-2005 "Проектирование и монтаж навесных фасадов с воздушным зазором"

40.Об утверждении строительных норм, идентичных европейским стандартам проектирования (Еврокодам) и Инструкции по применению строительных норм РК (СН РК EN), идентичных европейским стандартам проектирования (Еврокодам) в переходный период

41.Совместный приказ Об утверждении формы проверочного листа в сфере частного предпринимательства в области архитектуры, градостроительства и строительства

42.Совместный приказ Об утверждении критериев оценки степени рисков в сфере частного предпринимательства в области архитектуры, градостроительства и строительства

43.Совместный приказ Об утверждении критериев оценок степеней рисков субъектов архитектурной, градостроительной и строительной деятельности и местных исполнительных органов в сфере архитектурной, градостроительной и строительной деятельности…

44.Совместный приказ Об утверждении форм проверочных листов по вопросам проверки субъектов архитектурной, градостроительной и строительной деятельности и деятельности местных исполнительных органов в сфере архитектурной…

45.Совместный приказ Об утверждении форм обязательных ведомственных отчетностей о проведенных проверках

46.Об утверждении формы проверочного листа по вопросам проверок деятельности местных исполнительных органов по делам архитектуры, градостроительства и строительства, государственного архитектурно-строительного контроля и надзора, лицензирования № 60

47.Об утверждении критериев оценки степени рисков местных исполнительных органов по делам архитектуры, градостроительства и строительства, государственного архитектурно-строительного контроля и надзора, лицензирования № 59 от 17.02.2011 г.

48.Об утверждении формы проверочного листа по вопросам проверок деятельности местных исполнительных органов по делам архитектуры, градостроительства и строительства, государственного архитектурно-строительного контроля и надзора, лицензирования

49.Об утверждении критериев оценки степени рисков местных исполнительных органов по делам архитектуры, градостроительства и строительства, государственного архитектурно-строительного контроля и надзора, лицензирования

50.О внесении дополнений в СНиП РК 3.02-43-2007 "Жилые здания"

51.Об утверждении нормативно-технического документа

52.Об утверждении Перечня

53.О внесении изменений и дополнений в приказ от 29.12.2010 года № 606

54.Совместный приказ "Об утверждении Методики определения объемов предоставленных услуг водоснабжения и водоотведения"

55.О внесении изменений и дополнений в СНиП РК 3.02-25-2004*

56.О внесении изменений в СНиП РК 3.02-24-2004

57.Об утверждении нормативно- технического документа

58.О создании Комиссии Агентства Республики Казахстан по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства по рассмотрению возможности использования неблагоприятных в сейсмическом отношении площадок для строительства

59.Об утверждении Типовых форм протокола собрания собственников помещений (квартир) и листа голосования при проведении письменного опроса собственников помещений (квартир), отчета по управлению объектом кондоминиума

60.Совместные приказы Агентства по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства, Министерства экономики и бюджетного планирования и Комитета по правовой статистике и специальным учетам Генеральной Прокуратуры Республики Казахстан

61.Об утверждении Перечня документов, необходимых для получения разрешения на производство строительно-монтажных работ

62.Нормативы численности персонала организаций, обслуживающих системы водоснабжения и водоотведения

63."Сметно-нормативная база Республики Казахстан, экономические нормативы и методология в области строительства"Утверждено
постановлением Правительства
Республики Казахстан
от 15 июля 2009 года № 1071

Утверждена

приказом и.о. Председателя Агентства

Республики Казахстан по делам строительства и

жилищно-коммунального хозяйства

от 29 декабря 2010 года № 606,

дата введения — 2011.05.01

Методика по организации

деятельности КСК и органов управления объектом кондоминиума

1. Область применения

Настоящая Методика по организации деятельности КСК и органов управления объектом кондоминиума (далее — Методика) разработана в соответствии с Законом Республики Казахстан «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республики Казахстан» от 16.07.2001 года, Законом Республики Казахстан «О жилищных отношениях» от 29.05.2010 года.

Методика определяет правила по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию зданий и сооружений, в том числе с технически сложными механизмами и их технической инвентаризацией. Методика носит рекомендательный характер для местных исполнительных органов Республики Казахстан, органов государственного контроля и надзора, органов управления объектами кондоминиума, собственников помещений (квартир).

Целью разработки настоящей Методики является улучшение условий проживания людей в многоквартирных домах, где не налажена система управления общедомовой собственностью и не отработаны механизмы функционирования органов управления объектом кондоминиумов.

2. Нормативные ссылки

Для применения настоящей Методики необходимы следующие ссылочные нормативные документы:

2.1. Конституция Республики Казахстан.

2.2. Гражданский Кодекс Республики Казахстан.

2.3. Закон Республики Казахстан «О жилищных отношениях» от 29.05.2010 г.

2.4. Закон Республики Казахстан «О некоммерческих организациях» от 16.01.2001 г.

2.5. Указ Президента Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 12.12.1995г.

2.6. Приказ Министра Юстиции Республики Казахстан «О государственной регистрации объекта кондоминиума» от 27.04.1998 г.

2.7. Постановление Правительства Республики Казахстан от 22.12.1997г. № 1813 «Порядок предоставления земельного участка собственникам помещений (участникам кондоминиума)».

2.8. «Правила предоставления коммунальных услуг» утвержденные Постановлением Правительства Республики Казахстан от 07.12.2000 г. № 1822.

2.9. СНиП РК 01-01-2001 «Государственные нормативы в области архитектуры, градостроительства и строительства. Основные положения».

2.10. СТ РК-1.1.2005 «Государственная система технического регулирования Республики Казахстан. Стандартизация. Термины и определения».

2.11. «Правила пользования тепловой энергией» утвержденные приказом Министра энергетики и минеральных ресурсов Республики Казахстан от 24.01.2005 г. № 10.

2.12. СНиП РК 3.02-43-2007 «Жилые здания».

2.13. СН РК 1.04-04-2002 «Обследование и оценка технического состояния зданий и сооружений».

2.14. РДС РК 1.04.-15-2004 «Правила технического надзора за состоянием зданий и сооружений».

2.15. СН РК 1.04.-26-2004 «Реконструкция, капитальный и текущий ремонт жилых зданий и объектов коммунального и социально-культурного назначения».

2.16. ПР РК 1.04.-22-2002 «Техническая эксплуатация и содержание жилищного фонда».

ПРИМЕЧАНИЕ. При использовании настоящей Методики целесообразно проверить действие ссылочных стандартов и классификаторов по ежегодно издаваемому информационному указателю «Указатель нормативных документов по стандартизации» по состоянию на текущий год и соответствующим ежемесячно издаваемым информационным указателям, опубликованным в текущем году. Если ссылочный документ занесен (изменен), то при пользовании настоящей Методики следует руководствоваться замененным (измененным) документом. Если ссылочный документ отнесен без замены, то положение, в котором дана ссылка на него, применяется в части, не затрагивающей эту ссылку.

3. Термины

В настоящей Методике применяются следующие термины с соответствующими и определения:

3.1. Жилищный фонд: находящиеся на территории Республики Казахстан жилища всех форм собственности.

3.2. Жилище: отдельная жилая единица (индивидуальный жилой дом, квартира, комната в общежитии), предназначенная и используемая для постоянного проживания, отвечающая установленным техническим, санитарным и другим обязательным требованиям.

3.3. Жилой дом (жилое здание): строение, состоящее в основном из жилых помещений, а также нежилых помещений и иных частей, являющихся общим имуществом.

3.4. Кондоминиум: форма собственности на недвижимость, при которой помещения находятся в раздельной (индивидуальной) собственности граждан, юридических лиц, государства, а общее имущество принадлежит им на праве общей долевой собственности.

3.5. Кооператив собственников помещений (квартир): некоммерческая организация, создаваемая собственниками помещений (квартир) для совместного управления общей долевой собственностью участников одного (нескольких) кондоминиума (кондоминиумов).

3.6. Расходы на содержание жилого дома (жилого здания): обязательная сумма расходов собственников помещений (квартир) посредством ежемесячных взносов, установленных решением общего собрания, направленная на эксплуатацию и ремонт общего имущества объекта кондоминиума, содержание земельного участка. В данные расходы также входят расходы на приобретение, установку, эксплуатацию и поверку общедомовых приборов учета потребления коммунальных услуг, на оплату коммунальных услуг, потребленных на содержание общего имущества объекта кондоминиума, а также взносы на накопление денег на предстоящий в будущем капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума или отдельных его видов.

3.7. Коммунальные услуги: услуги, предоставляемые в жилом доме (жилом здании), включающие водоснабжение, водоотведение, газоснабжение, электроснабжение, теплоснабжение, мусороудаление и обслуживание лифтов.

3.8. Услугодатель: юридическое или физическое лицо, занимающееся, электроснабжением, теплоснабжением, водоснабжением, водоотведением, а также представляющее (оказывающее) услуги по удалению мусора и обслуживанию лифтами.

3.9.Потребитель: гражданин или объект кондоминиума, пользующийся коммунальными услугами.

3.10. Земельный участок: земельная территория, закрепленная за жилым домом (зданием), в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан.

3.11. Индивидуальная (раздельная) собственность: собственность граждан, юридических лиц или государства на помещение в составе жилого дома (жилого здания).

3.12. Граница ответственности: граница балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности инженерных коммуникаций между потребителем и поставщиком коммунальных услуг.

3.13. Орган управления объектом кондоминиума: физическое или юридическое лицо, осуществляющее функции по содержанию объекта кондоминиума.

4.Определения

4.1. Правило: положение, описывающее действия, предназначенное для выполнения каких-либо услуг.

4.2. Обязательное положение (требование): положение (норма или правила), применение которого обязательно по закону.

4.3. Рекомендуемое положение: положение (норма или правила), содержащее совет или указание, не носящее обязательный характер;

ИСО/МЭК- 2:1991 п.7.4.

4.4. Методическое положение: положение, указывающее один или несколько способов достижения соответствия требований норматива, направленных на достижение соответствия.

4.5. Норма: положение, устанавливающее количественные или качественные критерии, которые должны быть удовлетворены.

4.6. Письменный опрос: выявление мнений более двух третей собственников помещений (квартир) в объекте кондоминиума для принятия решений, связанных с управлением, содержанием и эксплуатацией объекта кондоминиума, осуществляемое в письменной форме до проведения повторного собрания.

4.7. Общее имущество ограниченного пользования: передаваемые в установленном порядке в пользование отдельные части общего имущества отдельному собственнику (собственникам).

5. Общие положения

5.1.За последние годы в Республике Казахстан создана необходимая законодательная нормативно-правовая база по реформированию жилищно-коммунального хозяйства, внедрению рыночных механизмов в системе

эксплуатации и обслуживания многоквартирных жилых домов, укрепляются договорные отношения между собственниками жилья и поставщиками коммунальных услуг. Отсюда вытекает, что необходимо обеспечить каждодневную нормативную эксплуатацию дома, включая снабжение всеми энергоносителями и услугами и постепенно создавать финансовые ресурсы для обновления и реконструкции строительных конструкций (крыш, фасадов, лестничных клеток и др.), производить обновление технического оборудования и распределительных сетей (лифты, электрические, водопроводные, отопительные и др.), которые могут повысить эффективность эксплуатации дома; например, посредством энергосбережения. Опыт показывает и подводит к тому, что любое вложение средств в многоквартирный дом проводится только с точки зрения энергосбережения. Именно реализация мероприятий с уклоном на энергосбережение приводит к повышению комфортности проживания, снижения оплаты за коммунальные услуги (в основном за тепловую энергию и горячую воду) и увеличению цены недвижимого имущества. В этой связи, очень важными являются меры государственной поддержки, стимулирующие процесс ресурсосбережения в коммунальном секторе.

Вместе с тем, существующая ныне система управления и обслуживания жилищным фондом, предопределяет необходимость совершенствования формы управления объектами кондоминиумов. Деятельность органов управления объектами кондоминиумов, в основном, Кооперативов собственников помещений (квартир) (далее — КСК), осуществляется не на должном уровне. Низкое качество содержания жилых домов и сооружений вызывает справедливое неудовольствие среди населения. Сегодня наступило время развития потенциала КСК не только в процессе содержания жилого дома, но и активного профессионального управления объектом кондоминиума и процесса эффективного энергопотребления в жилых многоквартирных домах. Анализ ситуации, показывает, что ранее принятые правительственные решения по реформированию жилищно-коммунальной сферы реализуются медленными темпами, в связи с чем, созрела необходимость разработки данной Методики.

6.Форма управления объектом кондоминиума

6.1. Выбор формы управления объектом кондоминиума (жилого дома) зависит от решения участников кондоминиума. В Республике Казахстан наиболее распространенной формой управления объектом кондоминиума является КСК. КСК — некоммерческая организация создаваемая собственниками помещений для совместного управления общей долевой собственностью участников одного (нескольких) кондоминиума (кондоминиумов). КСК представляет собой юридическое лицо, созданное для управления общей долевой собственностью, установления правил принятия решений, в рамках действующего законодательства Республики Казахстан, а также обеспечения прав всех членов КСК активно принимать участие в делах, затрагивающих их общие интересы.

6.2.Созданию КСК, предшествует государственная регистрация объекта кондоминиума. В соответствии со статьей 42 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях», не позже чем через месяц после регистрации объекта кондоминиума, собственники помещений должны решить вопрос о форме управления объектом кондоминиума. При этом в многоквартирном доме может применяться только одна из форм совместного управления объектом кондоминиума, которая определяется соглашением его участников.

Жизнедеятельность в многоквартирном доме невозможно без вспомогательных элементов (лестниц, лифтов и прочего), одновременно, с приобретением права собственности на жилое и нежилое помещение, возникает право общей собственности на коридоры, крыши, внутридомовые инженерные сети, подвалы и др. При приобретении помещения (квартиры), собственник одновременно вступает в отношения с объектом кондоминиума.

Примечание 1. Опыт Эстонии показывает, что каждый собственник обязан иметь свидетельство не только на квартиру, но и на право долевой собственности. Закрепление реальной и мысленной части недвижимого имущества происходит одновременно. Поэтому у собственников помещений (квартир) сразу появится понимание того, что если собственник имеет жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме, то у него имеется и доля в общем имуществе, и, следовательно, он несет обязанность и ответственность по его содержанию.

6.3.Собственники помещений (квартир), объединенные в КСК, имеют ряд неоспоримых преимуществ, среди которых:

а) право всех членов принимать активное участие в делах, затрагивающих их общие интересы;

б) юридическская защита их законных прав (в соответствии с Уставом КСК);

в) уточнение их прав и обязанностей, включая финансовые обязательства по отношению к другим собственникам жилых и нежилых помещений в том же здании;

г) эффективные и действенные меры принуждения к выполнению общих обязательств собственников;

д) работоспособный и понятный механизм принятия своевременных решений, связанных с ремонтом и эксплуатацией зданий и отдельных квартир;

ж) возможность рационального использования энергоресурсов, участвуя в принятии решений в управлении жильем;

и) возможность определенного выбора, в том числе на конкурсной основе, поставщиков и подрядчиков услуг.

6.4.Совместная собственность не может быть разделена по требованию одного собственника. Большинство объектов общей собственности не подлежат отчуждению и передаче в пользование. К ним относятся межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые шахты, корридоры, вестибюли, тамбуры, технические этажи, несущие и ограждающие ненесущие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами и внутри квартир и обслуживающее более одного домовладельца. К ним также относятся участки подъездных путей, пешеходных дорожек, бельевых, развлекательно-спортивных площадок, других мест общего пользования, отчуждение или передача в пользование которых ограничивают реализацию прав жителей многоквартирного дома.

6.5.Законодательство Республики Казахстан и принятый Устав КСК, определяют кооператив как некомерческую организацию собственников жилых и нежилых помещений. КСК может создаваться на одном или нескольких объектах кондоминиумов. Это означает, что КСК может заниматься хозяйственной деятельностью, при этом направляет прибыль на улучшение состояния жилищного фонда.

Распределение прибыли между членами КСК не допускается, за исключением случаев ликвидации КСК.

Помимо указанного, КСК рекомендуется участвовать в инвестиционных проектах, к примеру — пристройка к зданию дополнительных жилых и прочих помещений, надстройка мансардных этажей, смены системы теплоснабжения дома (переход с зависимой на независимую систему отопления), устройство паркингов и т.д.

7. Организация деятельности КСК

7.1. В каждом доме, где образуется КСК, перед участниками кондоминиума встает вопрос о целесообразности создания юридического лица и о тех преимуществах, которые получит каждая семья в результате организации данного объединения;

7.2. В соответствии с Законом Республики Казахстан «О жилищных отношениях» обязательного рассмотрения и одобрения на собрании собственников помещения (квартир) требуют вопросы, связанные с выбором или изменением формы управления объектом кондоминиума. Следовательно, инициатива по созданию КСК принадлежит собственникам помещений. При этом инициативная группа собственников помещений (квартир) дома должна знать правовые основы создания КСК и его цель. Рекомендуется учитывать опыт создания КСК в крупных городах. В связи с этим, собственники помещений (квартир) в многоквартирном доме должны провести собрание, связанное с созданием КСК.

Сложившаяся практика, свидетельствует о необходимости проведения как минимум двух собраний — организационного и учредительного. Основным результатом учредительного собрания является решение об учреждении в многоквартирном жилом доме (домах) КСК, а также принятие Устава и Учредительного договора (последний документ не является обязательным, однако его наличие является желательным и не противоречит законодательству Республики Казахстан). Данные документы готовятся членами инициативной группы. Наличие Учредительного договора имеет позитивное влияние на дальнейшую деятельность КСК так как на учредительном собрании желательно участие, помимо собственников жилых и нежилых помещений (физические лица), представителей коммунальной, государственной и иных форм собственностей. Формы рекомендуемого протокола учредительного собрания собственников помещений и учредительного договор приведены в Приложении А.1 и Приложении А.2

Примечание 2. Практика сегодняшнего дня такова, что в создании и деятельности КСК принимают участие только собственники жилых помещений (физические лица). При этом собственники нежилых помещений, представители государственных и коммунальных квартир не участвуют в деятельности кооператива. В результате повсеместно возникают конфликтные ситуации в вопросах содержания, эксплуатации и ремонта объекта кондоминиума.В этой связи рекомендуется проводить общее собрание собственников помещений жилого дома (жилые и нежилые помещения) с обязательным участием всех участников кондоминиума.

7.3. Помимо обсуждения вопроса о техническом состоянии дома, необходимо решить вопрос о расчете долей общей собственности всех субъектов собственности этого дома. При этом необходимо конкретезировать перечень объектов общей собственности. Это будет являться разграничением собственности между собственниками помещений объекта кондоминиума и городом.

7.4.Перечень объектов общей собственности можно поделить на две части:

а) неразрывно связанные системы жизнеобеспечения дома и не подлежащие отчуждению;

б) не связанные с системами жизнеобеспечения дома, подлежащие отчуждению, конкретное целевое использование которых возможно по соглашению собственников помещений дома.

7.5. При невозможности обеспечить кворум на организационном и учредительном собраниях, рекомендуется проводить метод письменного опроса участников объекта кондоминиума в соответствии с Законом Республики Казахстан «О жилищных отношениях». На бланке письменного опроса (анкеты) должны быть указаны:

а) повестка дня;

б) число голосов «За», «Против», «Воздержался»;

в) подпись собственников помещений (квартиры), с указанием адреса, даты.

Форма опросного листа приведена в Приложении Б.1.

7.6. Порядок организации и деятельности КСК определены в Законе Республики Казахстан «О жилищных отношениях», где регламентированы и определены следующие процессы и отношения:

1) правовой статус КСК;

2) организация и регистрация КСК;

3) права и обязанности КСК;

4) членство в КСК;

5) органы управления КСК;

6) общее собрание членов КСК и порядок его проведения;

7) ревизионная комиссия;

8) средства и имущество КСК;

9) предпринимательская деятельность;

10) объединение КСК;

11) реорганизация и ликвидация.

Примерный Устав КСК приведен в Приложение Б.2.

7.7. На основе международного опыта рекомендуется оптимизировать действующее КСК путем их разукрупнения. После мониторинга жилых домов, целесообразно создавать КСК из 5-8 объектов кондоминиума, имеющиеся в своем составе 500-600 квартир. При этом, в целях успешной деятельности создаваемых КСК, положительным фактором может быть создание объединения домов с единой дворовой системой, общим вводом теплоснабжения, водоснобжения, системы водоотведения и др.

Однако примеры в городах Астана и Алматы по созданию крупных КСК, имеющих в своем управлении от 25 до 80 жилых домов, показывают обратную сторону. Данные объединения объектов кондоминиума носят лишь формальные названия КСК, а по сути являются производственными управлениями, на которых жители домов не имеют каког-либо влияния. Как правило в этих КСК, нет участия жителей в вопросах содержания общего имущества. Кроме того, в них нет прозрачности поступления доходов и расходов денежных средств от населения. В связи с этим, необходимо на местном уровне оказать содействие инициативным группам собственников помещений в вопросах разукрупнения подобных организаций с целью создания оптимальных по управляемости КСК.

Примечание 3 Указанное количество жилых домов (25-80) обслуживать и эксплуатировать могут управляющие компании, которым на конкурсной основе переданы в управление объекты кондоминиумов.

8. Управление объектом кондоминиума.

8.1. Действующее законодательство позволяет разделять функции управления и обслуживания объекта кондоминиума.

При этом КСК (или старший по дому на основании доверености собственников помещений/квартир), от имени участников кондоминиума, выступает в роли заказчика и на конкурсной основе выбирает управляющую компанию (подрядчика) для обслуживания и эксплуатации многоквартирного жилого дома. КСК производит контроль за качеством исполнения договорных обязательств обслуживающей организации.

Обязательным условием реализации данного направления должна быть 100% регистрация кондоминиумов.

Примечание 4. Порядок регистрации объекта кондоминиума таков:

а) протокол собрания собственников помещений;

б) соглашение собственников помещения на регистрацию объекта кондоминиума, с расчетом долей собственности соразмерно площади в общей собственности, (при этом необходимо согласие 100% собственников помещений)

в) изготовление земельного акта;

г) изготовление технического паспорта на объект кондоминиума (оригинал, копии);

д) удостоверение личности, РНН доверенного лица (оригинал, копии);

е) квитанция об оплате госпошлины.

Типовая форма Соглашения собственников жилых и нежилых помещений объекта кондоминиума приведена в Приложении В1.

8.2. Перед собственниками квартир стоит сложная задача, когда и каким образом необходимо устранять ущерб, нанесенный запущенностью ухода и ремонта, снижать расход энергии и одновременно обеспечить непрерывный уход и ремонт в соответствиии с техническими предписаниями.

8.3. Необходимо уйти, от сложившейся на сегодняшний день практики управления и обслуживания жилыми домами в лице одного КСК. КСК как орган управления объектом кондоминиума не должен выполнять несвойственную ему функцию подрядчика. Обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом зданий домов и сооружений должны заниматься специализированные обслуживающие организации — управляющие компании.

8.4. На примерах стран СНГ (Россия) и Восточной Европы (Слова-кия, Латвия, Польша, Эстония) в целях оптимизации деятельности КСК, необходимо постепенное внедрение принципа управления объектом кондоминиума «один дом — один КСК». При этом КСК следует открыть в банках второго уровня два счета — текущий и сберегательный.

8.5. Управляющая компания (управляющий домом/домами) в любых вопросах, относящихся к эксплуатации объектов кондоминиума и его жизнеобеспечивания должен тесно сотрудничать с органами местной власти, поставщиками коммунальных и иных услуг, с государственными органами и бизнесом.

8.6. Схема управления.

Цели управления жилищным фондом могут быть различны в зависимости от интересов собственников и их финансовых возможностей. К таким целям можно отнести следующие:

1) создать и обеспечить комфортные условия проживания в доме (помещении, квартире);

2) сохранить существующее состояние имущества;

3) улучшить состояние общего имущества (или его отдельных частей) в объекте кондоминиума и повысить его рыночную стоимость;

4) обновить, модернизировать или реконструировать общее имущество (или его отдельные части) в объекте кондоминиума;

5) обеспечить, например, за счет внедрения ресурсосберегающих мероприятий, снижение расходов на содержание имущества и/или оплату коммунальных услуг в последующий период;

6) обеспечить безопасность проживания в многоквартирном доме;

7) и другие.

В зависимости от того, каким образом предполагается выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, можно выделить несколько способов «управления — обслуживания».

В первом случае управление осуществляется управляющей компанией на основании договора управления кондоминиума. Кроме того, обслуживание и ремонт также осуществляется штатным персоналом управляющей компанией (Рисунок — 1 ниже).

Рисунок -1.

Во втором случае, управлением также занимается управляющая компания, однако ремонтом и обслуживанием в данном случае занимаются подрядчики (физические либо юридические лица) на основании договоров с управляющей компанией (Рисунок — 2).

Рисунок — 2.

Каждый из способов имеет свои преимущества и недостатки для сторон.

В первом случае, при выполнении управляющей компаний всех работ собственными силами она избавляется от риска невыполнения каких-либо работ из-за отсутствия нужного подрядчика на достаточно узком и специализированном рынке жилищных услуг. Однако при этом, управляющая компания должна иметь большой штат и собственную материально-техническую базу для содержания и ремонта многоквартирных домов, что делает компанию немобильной и удорожает стоимость работ при недостаточном объеме жилья в управлении компании.

Во втором случае, управляющая компания не имеет штатного персонала и оборудования для выполнения работ по содержанию и ремонту многоквартирных домов, в связи с чем, нанимает подрядчиков. Ввиду этого, подобные управляющие компании имеют возможность оказывать услуги неограниченному количеству заказчиков — органов управления объектом кондоминиума вне зависимости от их территориального расположения.

На первоначальном этапе рекомендуется применить механизм изображенный на Рисунке 1 на период становления новой формы управления.

Рекомендуется провести собрание жильцов, на котором, в порядке, определенным статьей 42-1 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях», на основании протокола общего собрания собственников квартир (помещений), рекомендуется определить форму управления объектом кондоминиума в виде избрания уполномоченного лица (управдома), который будет представлять интересы собственников во всех государственных и негосударственных органах, а также в отношениях с третьими лицами.

На данном этапе собрания рекомендуется также определить, что общее собрание собственников квартир (помещений) для содержания и управления многоквартирным домом решило привлечь профессиональную управляющую компанию, открыть текущий и сберегательный счета, соблюдая условия, оговоренные пунктом 8 статьи 31 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях».

8.7. Функции управляющей компании и органа управления объектом кондоминиума.

Основная задача Управляющей компании — это повышение номинального уровня стоимости недвижимости путем эффективного управления домом и проведения необходимого текущего и капитального ремонта.

При привлечении к управлению многоквартирным домом управляющей компании, управленческие функции распределяются между ней и органом управления объектом кондоминиума, следующим вариантом.

Орган управления кондоминиума обеспечивает участие собственников квартир (помещений) в управлении многоквартирным домом, отвечая за:

Ø согласование интересов собственников;

Ø принятие общих решений в отношении целей управления, размеров общих расходов;

Ø аккумулирование средств на содержание дома на текущем и сберегательным расчетном счетах органа управления объектом кондоминиума;

Ø выбор управляющей компании по принципу оптимального соотношения цена/качество;

Ø заказ объема работ по обслуживанию;

Ø контроль за исполнением договоров с оплатой управляющей компании «по результату»;

Ø эффективный контроль за исполнением договора управления объектом кондоминиума (качества обслуживания).

Управляющая компания, обладая необходимой для управления домом квалификацией и опытом, отвечает з а профессиональное исполнение следующих функций управления:

Ø оценка технического состояния дома и потребностей в работах, ремонтах/модернизации;

Ø текущее и перспективное планирование работ по обслуживанию и ремонту, в том числе капитальному;

Ø подготовка предложений для собственников:

- по вариантам обслуживания и ремонтов с оценкой финансовых затрат и их эффективности;

Ø по способам финансирования капитального ремонта (модернизации, ресурсосбережения), включая привлечение кредитных ресурсов;

Ø организация исполнения работ, выбор субподрядчиков и контроль за их работой;

Ø заказ коммунальных ресурсов, контроль за их количеством и качеством.

Схема управления жилищным фондом приведена в Приложении В2.

8.8. Подготовка кадров для эффективного управления жилищным фондом восполнит дефицит специально обученных людей, профессионально управляющих домами и жилыми комплексами, что позволит уменьшить нагрузку по оплате услуг ЖКХ и повысит их качество. Сроки обучения специалистов для жилищно-коммунальной сферы должны соответствовать реальным требованиям. При этом необходимо уйти от формального подхода к этому важному вопросу.

Одним из важных моментов является выбор управляющего объектом кондоминиума («управдом»). Наиболее подходящим кандидатом будет человек, имеющий высшее либо средне-специальное образование, обладающий различной профессиональной ориентацией, в особенности в областях экономики, финансового дела и техники. При выборе управляющего необходимо ориентироваться на

а) опыт кандидата;

б) его квалификацию;

в) способность кандидата соблюдать требования собственников;

г) способность кандидата, в случае необходимости, быть в распоряжении (быть доступным) для нужд кооператива;

д) размеры вознаграждения за предоставляемые услуги по управлению домом.

Рекомендуемая форма Договора о найме Управляющего объектом кондоминиума представлена в Приложении Г.

8.9. При наличии материальных возможностей, считается целесообразным, совместно с Ассоциацией кооперативов собственников помещений (квартир) и жилищной инспекцией, на основе утверждённых ежеквартальных графиков готовить и проводить мероприятия (телепередачи, постоянные рубрики в республиканских и местных газетах) по разъяснению вопросов прав, обязанностей и ответственности собственников жилых и нежилых помещений за содержание общего имущества в многоквартирных домах, целей и задач создания КСК, его деятельности, а также распространение положительного опыта работы кооперативов.

8.10. Для повышения правового сознания и исключения пассивности населения по вопросам управления и обслуживания общим имуществом жилого дома, рекомендуется наличие широкой правовой пропаганды на базе действующих законодательных актов, где предусмотрена гражданско-правовая ответственность, не только руководителей КСК, но и отдельных собственников помещений, не исполняющих, или исполняющих ненадлежащим образом обязанностей по содержанию и эксплуатации объекта кондоминиума.

8.11. Просветительская работа должна способствовать повышению интереса населения к ситуации на рынке услуг ЖКХ, и увеличению количества людей способных профессионально и грамотно строить отношения с поставщиками коммунальных услуг, КСК либо обслуживающей организацией.

8.12. В целях модернизации многоквартирных домов КСК должны вести работу по привлечению кредитных ресурсов.

Примечание 5. В данном направлении показателен пример Эстонии. Углубляя процесс жилищной реформы, Правительство Эстонии приняло две долгосрочные Программы развития жилья, которые позволили государству, вовлекая собственников помещений (квартир) в многоквартирных домах добиться массовой энергосберегающей реновации и модернизации существующего жилищного фонда. Рекомендуется, в целях сокращения всех издержек на коммунальные услуги, повышать энергоэфективность теплопотребления, которое можно реализовывать как на уровне отдельных квартир, так и жилого дома в целом. Современные технологии позволяют сократить теплопотребление, а значит и платежи за теплоснабжение до 20-40%.

8.13. В целях сохранения объектов кондоминиума и улучшения комфортности проживания в многоквартирных домах, в мероприятиях по эксплуатации рекомендуется рассмотреть наиболее рентабельные пути сохранения и защиты имущества.

Рекомендуется 5-этапов в процессе эксплуатации здании жилых домов:

а) инвентаризация объекта (в соответствии с соответствующими нормативными документами);

б) анализ необходимых услуг;

в) разработка программ по эксплуатации;

г) разработка методов контроля;

д) оценка программы эксплуатации.

При выполнении всех этапов необходимо руководствоваться СНиПРК 3.02-43-2007 «Жилые здания», СНиП РК 04-15-2004 «Правила технического надзора за состоянием зданий и сооружений» и иными нормативными документами. Важным является и оценка рентабельности различных видов работ по каждому объекту имущества КСК, и безопасности функционирования элемента здания и его оборудования. При наличии данных нормативов контроль со стороны жилищных будет более эффективным.

8.14. Для совершенствования деятельности КСК или обслуживающих организаций рекомендуется руководствоваться следующими видами информационных ресурсов:

а) нормативно-правовые документы, в том числе принятые центральными и местными исполнительными органами;

б) методические рекомендации;

в) инвестиционные проекты, системы поддержки;

г) тарифы, цены, финансовые схемы (аудит, экспертиза тарифов);

д) справочные базы данных и обзор региональных моделей управления жилищным сектором.

8.15 В процессе деятельности КСК рекомендуется проводить сбор информации о том, где и каким образом можно приобрести оборудование и материалы (тепловые узлы, теплообменники, противопожарные системы и другие), опыт внедрения в производство современных технологий.

Примечание 6. Решение о том, какие виды деятельности управления домом, эксплуатацией зданий и сооружений, собственники квартир и нежилых помещений должны утвердить на общем собрании собственников помещений (квартир) большинством голосов.

9. Обслуживание объектов кондоминиумов

9.1.Главной целью управления объектом кондоминиума является сохранение и улучшение общего имущества всех собственников помещений в многоквартирном жилом доме. Успех данной деятельности зависит от того каким образом управляющий справится с задачами по уходу, ремонту и модернизации многоквартирного дома и от экономической эффективности их выполнения, поскольку они непосредственно влияют на затраты собственников.

Примечание 7. Необходимо опираться на основные типы деятельности по эксплуатации и содержанию жилья:

а) регулярная деятельность по содержанию жилья и территории;

б) запланированные и текущие работы по содержанию и эксплуатации объекта кондоминиума;

в) реализация мер по эффективному использованию энергии в жилых зданиях;

г) деятельность в связи с аварийными ситуациями и срочными заявками собственников помещений.

9.2.При этом необходимо руководствоваться ПР РК 1.04.-22-2002 «Техническая эксплуатация и содержание жилищного фонда» и другими нормативными документами. Помимо этого, при управлении жилищным фондом желательно проводить работы по:

а) организации эксплуатации жилого фонда;

б) взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками;

в) все виды работ с подрядчиками и арендаторами.

При техническом обслуживании и ремонте строительных конструкций, сложных инженерных систем и механизмов зданий первостепенными являются:

а) техническое обслуживание (содержание), включая диспетчерское и аварийное;

б) осмотры;

в) подготовка к сезонной эксплуатации;

г) текущий ремонт;

д) капитальный ремонт.

Уборка мест общего пользования (лестничные клетки, лифты, коридоры и т.п.), мест придомовой территории, зеленных насаждений являются также актуальными при санитарном содержании домов.

9.3. Государственный контроль в области жилищного фонда осуществляется жилищной инспекцией местных исполнительных органов. В соответствии со статьей 41-2 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» жилищная инспекция осуществляет полномочия по:

1) организации технического обследования общего имущества объекта кондоминиума;

2) определению перечня и очередности проведения отдельных видов капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума;

3) согласованию сметы расходов на проведение отдельных видов капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума, представленной органом управления объекта кондоминиума, финансируемых с участием жилищной помощи;

4) принятию участия в комиссиях по приемке выполненных работ по отдельным видам капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума;

5) иные вопросы, предусмотренные законами Республики Казахстан.

Должностные лица жилищной инспекции имеют право:

1) при предъявлении служебного удостоверения посещать проверяемый объект во время проведения проверки;

2) при проведении проверки запрашивать любую необходимую информацию, знакомиться с оригиналами документов, относящихся к предмету проверки.

Должностные лица жилищной инспекции обязаны:

1) проводить проверки в соответствии с Законом Республики Казахстан «О частном предпринимательстве»;

2) не препятствовать установленному режиму работы проверяемого объекта в период проведения проверки;

3)обеспечивать сохранность полученных документов и сведений полученных в результате проведения проверки;

4)составлять акты о нарушениях правил содержания жилищного фонда;

5)выносить обязательные для исполнения предписания по устранению нарушений правил содержания жилищного фонда.

Действия (бездействие) жилищной инспекции могут быть обжалованы в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан.

9.4.В целях качественного обслуживания, эксплуатации, текущего и капитального ремонта зданий и внутридомовых сетей коммуникации, правление КСК могут выбрать на рынке услуг специализированную (обслуживающую) организацию. При этом необходимо учитывать следующее:

а) требования нормативных актов (некоторые специфические работы по обслуживанию и ремонту могут производиться только специализированными организациями, имеющие соответствующую лицензию; к ним относятся обслуживание лифтов, сетей газоснабжения, и т.п.);

б) величина расходов (основное внимание уделяется соотношению цены и качества);

Примечание 8. В случае если, например, скоростной водонагреватель (бойлер) необходимо постоянно ремонтировать, либо он требует постоянного сервиса, потребитель несет финансовые потери за техническое обслуживание оборудования. При этом, существует вероятность того, что бойлер является не экономичным и расходует излишне электроэнергию. В данном случае будет выгоднее инвестировать средства в новый бойлер.

в) уровень квалификации (опыт, навыки, материальная база соответствующая квалификация) подрядной организации по обслуживанию и ремонту зданий и сооружений, применению современных технологий;

г) детальное описание работ, с определением требуемого уровня качества и срока, к которому работа должна быть закончена;

д) детальный перечень материалов, которые должны быть использованы при проведении работ подрядной организацией;

е) при составлении спецификации и описание работ необходимо использовать чертежи и схемы объектов и оборудования (детальное описание позволит создать четкую картину того, что включено в список обслуживания или ремонта).

Примечание 9. Необходимо исходить из принципа целесообразности и реального взгляда на планируемые виды ремонтных работ. Излишне завышенные требования могут привести к увеличению цены или даже повлечь невыполнение работ. КСК не должен, безусловно, разрабатывать до деталей спецификацию работ. Часто достаточно определить ремонт с точки зрения функциональности конструкций (например, устранить протекание крыши), а техническое решение предоставить подрядчику. КСК принимает решение по выбору альтернатив в соответствии с критериями эффективности для кооператива. При этом необходимо опираться на границы раздела принадлежности сетей коммуникации и территории придомовых земельных участков;

9.5. Необходимо определить разграничение ответственности КСК.

- Какие инженерные системы, оборудование и структурные элементы подлежат эксплуатации и ремонту за счет КСК.

- Какие инженерные системы, оборудование и структурные элементы являются сферой ответственности индивидуальных собственников помещений и подлежат эксплуатации и ремонту за их счет.

Примечание 10. КСК несет ответственность за содержание общего имущества, но, ни в коем случае, за отдельные квартиры либо части квартир.

9.6. Правила распределения ответственности фиксируется в Учредительном договоре и Уставе. Граница ответственности должна быть указана как можно точно, чтобы исключить возможность двузначного толкования.

Согласно «Правилам предоставления коммунальных услуг» утвержденных постановлением Правительства Республики Казахстан от 07.12.2000г. № 1822, граница эксплуатационной ответственности между потребителем и энергопередающей или энергоснабжающей организацией в многоквартирных жилых домах, находящихся под управлением КСК, определяется по последнему разделительному фланцу входных задвижек узла управления (элеватора).

Границу эксплуатационной ответственности между КСК и собственником квартиры (помещений) рекомендуется устанавливать по месту резьбового соединения отвода с радиатором отопления (Рисунок 3). Ответственность за герметичность соединения несёт КСК.

Рисунок 3. Граница эксплуатационной ответственности указана стрелкой.

Аналогично устанавливаются границы по всем инженерным сетям объекта кондоминиума; электроснабжения, водоснабжения, водоотведения, газоснабжения, строительным конструкциям, дворовой территории.

Примечание 11. Во избежание недоразумении необходимо в приложении к смете на эксплутационные расходы подробно указывать все виды работ, которые запланированы в данном году и будут выполняться за счет регулярных взносов. Не запланированные работы в границе эксплутационной ответственности КСК финансируются собственниками помещений за счет дополнительных сборов.

9.7. При отсутствии, соответствующего образования и опыта у руководителя кооператива, для профессиональной разработки спецификации и описании работ по объекту кондоминиума рекомендуется нанять (привлечь) инженера, специализирующегося в данной области.

Примечание 12. Указанные мероприятия необходимы для четкого описания технических деталей и избежания завышения подрядчиком цены или написанию собственной спецификации, что может привести возникновению конфликтов в ходе работ и к моменту оплаты.

На основе выбора заключается договор подряда на работу. Данный договор должен содержать предмет работы, объем, цену, гарантии, использованный материал и срок выполнения. В ходе работ необходимо обеспечить контроль выполнения работ и условия договора.

Форма Договора с управляющей компанией объектом кондоминиума в Приложении Д.

Приложение А-1

(информационное)

Протокол учредительного собрания

Адрес: г. ________________, ул. _______________________________________________, д. № _______________________________

Дата проведения собрания: «____» _____________________________________________________________ 2 _________________г.

Место проведения собрания: _______________________________________________________________________________________

Время: __________________________________________________________________________________________________________

Присутствовало ________________ чел.

Из них собственников жилых и нежилых помещений _________________ чел.

Председатель собрания _____________________________________________________________________________________________

Секретарь собрания ________________________________________________________________________________________________

Повестка дня

1. Создание кооператива собственников помещений (квартир).

2. Рассмотрение Устава и Учредительного договора.

По повестке дня выступили:

Постановили

1. Создать на безе жилого дома, расположенного по адресу _______________________________________________________________

(указать количество квартир)

Кооператив собственников помещений (квартир)

За создание КСК __________ голосов, против ___________ голосов

2. Утвердить Устав и Учредительный договор кооператива собственников помещений (квартир).

3. Поручить ________________________обратиться в соответствующие организации города с просьбой о регистрации кооператива. Оплатить необходимые расходы для регистрации кооператива. Подготовить документы для регистрации.

Председатель собрания _____________________________________________________________________________________________

Секретарь собрания ________________________________________________________________________________________________

Приложение А.2

(информационное)

Примерный Учредительный договор Кооператива

собственников жилых и нежилых помещений

жилого дома

Мы, собственники жилых и/или нежилых помещений жилого дома по адресу: г. _________, ул. _____________, д. _______, корп. _________, договорились о нижеследующем.

1.Создать кооператив собственников (далее — КСК) в многоквартирном жилом доме с целью обеспечения согласия и взаимодействия собственников жилых и нежилых помещений, юридических и физических лиц, в процессе реализации ими своих прав по владению, пользованию и распоряжению общей собственностью.

Предмет деятельности и цели КСК подробно изложены в разделе ____ Устава КСК.

Настоящий Учредительный договор вступает в силу с момента его подписания и может быть прекращен в любое время по соглашению членов КСК — собственников не менее ______________% общей площади жилых и нежилых единиц в доме.

2.Учредительный договор подготовлен в соответствии с Законом Республики Казахстан «О жилищных отношениях» г.________________ № _______ от «____» _______________ 20___г. «________________________» (наименование).

3. Реквизиты и статус КСК

3.1. Наименование КСК ___________________________________________________________________________________________

3.2. Местонахождение и юридический адрес КСК: г. ___________________, ул. _________________, д. __________, корп. _______.

3.3. КСК является юридическим лицом по законодательству РК. КСК приобретает права юридического лица с момента его государственной регистрации.

4. К Учредительному договору прилагается список всех договаривающихся сторон, с указанием реквизитов собственности, долей участия в собственности и общих расходах на объекты совместного пользования, количества голосов, принадлежащих каждой квартире или нежилому помещению.

4.1. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме происходит в соответствии с Законом Республики Казахстан «О жилищных отношениях» (далее Закон), ст. _________________________.

4.2. Каждый член КСК обладает количеством голосов, рассчитанным

пропорционально доле его участия в праве общей собственности.

5. Платежи, связанные с текущими расходами КСК и расходами на капитальный ремонт объектов общей собственности, устанавливаются на основании технических нормативов и действующих тарифов и осуществляются в соответствии с бюджетом КСК, утвержденным общим собранием его членов. Превышение размеров текущих расходов возможно с согласия общего собрания КСК, предусмотренных п. 5.2. Устава.

Расходы по создания и регистрации КСК делятся пропорционально доле участия каждого из членов КСК.

6. Границы жилых и нежилых помещений, описание объектов совместного пользования, в том числе придомовых территорий, определяются согласно Приложениям к Учредительному договору на основании:

- копии технического паспорта;

- поэтажных планов с описанием границ и составных частей каждой квартиры (в том числе № квартиры, ее расположение, площадь жилых комнат, нежилых помещений, оборудование квартиры);

- описания объектов совместного пользования и ограниченного совместного пользования, подготовленного в соответствии со специальными распоряжениями (постановлениями) местных органов власти.

- плана земельного участка КСК, на котором расположено здание и придомовая территория.

7. Помещение, принадлежащее члену КСК на праве собственности, используются в соответствии с действующим законодательством для проживания в нем члена КСК, его семьи, родственников, гостей и т.д.

Ни один из членов КСК не вправе изменить назначение жилого или нежилого помещения, принадлежащего ему на праве собственности, иначе как в соответствии с действующим законодательством.

8. Ограничения по использованию жилых помещений.

8.1. Члены КСК, их родственники, арендаторы помещений обязаны соблюдать тишину внутри домовладения, не производить ненужного шума, следить за уровнем громкости телевизоров, радио, видео- и аудиоаппаратуры, музыкальных инструментов и другой аппаратуры.

В период между 23.00 и 7.00 внутри домовладения должна соблюдаться полная тишина.

8.2. В случае, если в квартире собственника в его отсутствие длительное время будут проживать гости либо квартира будет сдана в аренду, член КСК должен уведомить об этом Правление.

8.3 Поливка растений растущих на балконах должна осуществляться без ущерба для собственников живущих этажами ниже.

Сушка белья осуществляется на специально отведенной площадке (при наличии).

Строго запрещается выброс мусора, чистка половиков, белья и т.п. из окон, с балконов и лоджий, а также лестничных площадок. Запрещается сбрасывать пепел при курении из окон, с балконов и лоджий.

9. Ограничения по использованию объектов совместного пользования.

Объекты совместного пользования предназначены для обеспечения домовладельцев определенными услугами. Использование их в других целях возможно по решению Общего собрания. При этом запрещается размещать велосипеды, детские коляски и другое имущество, мешающее проходу другим членам КСК.

10. Ограничения по использованию придомовых территорий. Член КСК не может использовать придомовую территорию для возведения на ней гаражей, установления на ней «ракушек» для машин и строительств хозяйственных построек, разведения огородов без согласования с Правлением КСК.

Запрещается парковка и мойка транспортных средств на газонах, детских площадках, в местах расположения противопожарного оборудования. В случае нанесения ущерба общей собственности при пользовании транспортными средствами владелец обязан компенсировать ремонт поврежденных объектов общей собственности.

Разрешается выгуливать собак только в специально отведенных для этого местах.

11. Порядок действий при обнаружении неисправностей инженерного оборудования.

11.1 Утечка воды внутри помещения:

-перекрыть поступление воды в неисправный участок трубы либо трубопровода;

- если отсутствует возможность остановить утечку воды, немедленно сообщить об этом сантехнику;

- не открывать неисправный кран, пока он не будет отремонтирован;

- не производить самостоятельно ремонтные работы;

11.2 Затопление помещения извне:

- установить источник затопления;

- уведомить о факте затопления Правление.

11.3 Неисправность электросети:

- установить (при возможности) причину неисправности и вызвать аварийную службу.

11.4 Утечка газа:

- при появлении запаха газа немедленно сообщить об этом в аварийную службу для предотвращения аварии.

11.5. В случае обнаружения неисправности в работе сантехнического, электрического или иного оборудования необходимо немедленно сообщить об этом в Правление КСК.

Если неисправность оборудования наступила в результате небрежного обращения к нему, либо злоупотребления со стороны члена КСК, последний обязан оплатить ремонт оборудования за собственный счет.

12. Модернизация, реконструкция, строительство.

12.1 Ни один собственник квартиры не может производить ни каких модернизаций, усовершенствований, переделок и дополнительного строительства как на территории объектов совместного пользования, так и

внутри квартиры, если таковые модернизации, усовершенствования, переделки и дополнительное строительство нарушают структурную целостность или систему механического и электрического оборудования здания или любой части здания. Заявки на проведение таких модернизаций, усовершенствований, переделок и дополнительного строительства должны подаваться в Правление в письменной форме собственником квартиры и должны содержать копии всех планов и спецификаций относительно предлагаемых модернизаций, усовершенствований, переделок и дополнительного строительства. Правление КСК, кроме того, обязано согласовывать этот вопрос с жилищной инспекцией и уполномоченным государственным органом. Правление дает свой ответ в течение___ дней.

12.2 Собственнику квартиры не требуется согласие Правления для проведения модернизации, усовершенствования, переделки и дополнительного строительства в его квартире в случаях, не подпадающих под действие положений пункта 12.1.

12.3 Вся реконструкция и дополнительное строительство, производимые собственником квартиры, должны осуществляться в соответствии с планом и спецификацией, одобренными Правлением КСК и межведомственной комиссией, и только за счет собственника квартиры. Заявки на данные работы должны сопровождаться одновременным уведомлением тех собственников квартир, чьи интересы могут быть затронуты. Собственник квартиры должен возместить КСК все затраты, потери и расходы, вызванные в связи с проводимыми им работами.

12.4 Перенос границ между квартирами.

При условии соблюдения ст. 12.1 настоящего раздела границы между смежными квартирами могут быть перенесены посредством внесения поправки в учредительные документы после подачи заявления в Правление КСК собственниками смежных квартир. К такому заявлению должен быть приложен план переноса границ и обусловленные им предложения по пересмотру долей участия в собственности.

После подачи заявления о разделе границы между смежными квартирами Правление рассматривает его в течение___ дней и в случае отсутствия оснований для отказа выносит положительное решение, готовит и регистрирует необходимые поправки к учредительным документам. Заявители несут все расходы по подготовке и регистрации поправок к учредительным документам.

12.5 Собственник квартиры может разделить квартиру на две или более квартир, при условии соблюдения требований и процедур, изложенных в п. 12.4. Сумма долей участия, закрепленных за каждой квартирой, образовавшихся в результате каждого такого деления, должна быть равной доле участия разделенной квартиры. Раздел квартир разрешается только в том случае, если каждая вновь образованная квартира будет иметь кухню, ванную, санузел. Правление может запретить раздел любой квартиры, если будет обнаружено, что одна из вновь образованных квартир, или обе не имеют отдельного входа или устройство входов может причинить неудобство жителям других квартир пользованию объектами общего пользования.

12.6 Число квартир в здании может быть увеличено путем нового строительства или перестройки объектов общего пользования по решению собрания. В этом случае доли участия в КСК должны быть пересмотрены. Поправки к Учредительному договору должны быть внесены в соответствии с п.13 настоящего Учредительного договора.

13. Поправки в Учредительный договор могут вноситься при согласии собственников квартир, располагающих в сумме___ % долей участия в собственности и в общих расходах. Любая поправка к Учредительному договору регистрируется таким же образом, как и сам Учредительный договор, и вступает в силу только после ее регистрации.

Перечень документов, прилагаемых

к Учредительному договору.

- Выписка из протокола учредительного собрания с бюллетенем по результатам голосования;

- Копия технического паспорта домовладения;

 — Поэтажные планы;

- Описание объектов совместного пользования и ограниченного совместного пользования;

- План земельного участка, на котором расположено здание;

- Заявление от собственников помещений о намерении вступить в члены КСК;

- Копии правоустанавливающих документов всех домовладельцев — собственников помещений в кондоминиуме, удостоверенные уполномоченным на то лицом.

Приложение Б.1

(информационное)

ОПРОСНЫЙ ЛИСТ (АНКЕТА)

1. Адрес жилого дома: ______________________________________________________________________________________________

2. Ф.И.О. собственника квартир ______________________________________________________________________________________

дом. тел. ________________ сот. тел. __________________________________________________________________________________

3. Предложено…___________________________________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________________________________________________

Ваше мнение .

подчеркнуть.

Да Нет

4. В настоящее время ежемесячные обязательные взносы на «Эксплуатационные расходы» в нашем КСК «_____________» составляют __ тенге кв.м.

В 20__ году предлагаем на Ваше утверждение увеличить тариф на __ тенге за 1 кв.м., т.е. установить в сумме — __ тенге за 1 кв.м. площади.

(смета доходов и расходов прилагается).

подчеркнуть

Да Нет

5. Ваша оценка работы правления и технических работников КСК «____________».

подчеркнуть

Удовлетворительно Неудовлетворительно

6. Ваши замечания — предложения по улучшению качества обслуживания зданий жилых домов и придомовых территорий _______________________________________________________________________________________________________________________

7. Ваши предложения по вопросу содержания и выгула домашних животных (собак, кошек и др.) ________________________________

Убедительная просьба: заполненные анкеты сдать в офис КСК «_________________» до ____________ 20____ г.

Подпись собственника квартиры

Приложение Б.2

(обязательное)

УТВЕРЖДЕН: Решением

собственников помещений (квартир) в жилых домах

пр. __________________________

ул.___________________________

пр.___________________________

Протокол № __ от «__» _________ 20__г.

Проект УСТАВА

КООПЕРАТИВА СОБСТВЕННИКОВ КВАРТИР

И НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

«__________________»

г. _________20_____г.

Статья 1.

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ.

1.1 Кооператив собственников квартир и нежилых помещений, именуемый в дальнейшем КСКНП, создан в соответствии с Конституцией Республики Казахстан, Гражданским кодексом Республики Казахстан, Законами Республики Казахстан «О жилищных отношениях» и «О защите прав потребителей», другими законодательными актами, регулирующими хозяйственную деятельность и настоящим уставом на добровольных началах собственниками квартир, жилых и нежилых помещений является формой управления объектом кондоминиума, образованного в жилых домах по адресу (ам) ___________________________________ в городе___________ и действует на принципах полного хозрасчета, самоокупаемости и самофинансирования путем объединения его членами имущественных взносов.

1.2 Объект кондоминиума собственников помещений жилого дома, вместе с другими домами, управляется одним кооперативом собственников помещений, который вправе по решению, принятому большинством, выйти из состава этого кооператива и образовать свой отдельный кооператив, либо применить иную форму управления объектом кондоминиума, только в случае 100% оплаты ежемесячных начисленных обязательных платежей.

1.3 КСКНП является юридическим лицом, имеет самостоятельный баланс, расчетный и сберегательный счета в банке второго уровня и других кредитно-финансовых учреждениях, а также круглую печать и штамп. Права и обязанности юридического лица КСКНП приобретает с момента его регистрации в порядке, установленном действующим законодательством Республики Казахстан.

1.4 КСКНП является некоммерческой организацией и не преследует извлечение чистого дохода в качестве основной цели своей деятельности. При этом, чистый доход не может распределяться между участниками (членами), а направляется на уставные цели. КСКНП вправе заниматься предпринимательской деятельностью лишь постольку это соответствует его уставным целям.

1.5 КСКНП создан с целью удовлетворения материальных и иных потребностей его членов, в частности — надлежащего содержания, эксплуатации и управления жилыми помещениями, местами общего пользования, зданием и придомовой территорией в целом; осуществления взаимодействия с поставщиками коммунальных и иных услуг, государственных органов, учреждений и организаций всех видов и форм собственности для обеспечения высокого уровня жизни; представительства и защиты прав и законных интересов членов «КСКНП» — потребителей коммунальных и иных услуг в области жилищных отношений, быть истцом и ответчиком в суде и арбитраже.

1.6 Полное наименование «КСКНП» на русском языке — кооператив собственников квартир и нежилых помещений, краткое КСКНП «___________».

1.7 Местонахождение «КСКНП»: Республика Казахстан, город ___________, район __________________ п-т(ул) _______________

1.8 КСКНП создается на неопределенный срок и может прекратить свою деятельность в порядке, установленном действующим законодательством Республики Казахстан и настоящим Уставом в любое время.

Статья 2.

ПРЕДМЕТ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ КСКНП.

2.1 В соответствии с уставными целями, КСКНП «_____________»:

- обеспечивает содержание жилого дома в надлежащем техническом и санитарном состоянии;

- самостоятельно определяет подрядчиков или предприятия, организации и иные хозяйствующие субъекты, для эксплуатации и ремонта дома, заключает с ними соответствующие договоры;

- обеспечивает участие собственников квартир — членов КСКНП, а также других собственников, нанимателей и арендаторов жилых помещений во всех расходах, связанных с содержанием и эксплуатацией дома в долях, соответствующих количеству занимаемой площади и количеству членов его семьи, а также расходов по пользованию общим имуществом, связанных с осуществлением ими производственной, торговой и аналогичной деятельностью;

- заключает договоры, с физическими и юридическими лицами, не являющимися членами КСКНП, на участие в общих эксплуатационных расходах на содержание дома, придомовой территории и мест общего пользования, а также инженерно — технических сооружений и коммуникаций, по нормам и тарифам, определяемым решением общего собрания членов КСКНП;

- может выступать заказчиком на коммунальные услуги, заключать договоры с соответствующими снабжающими организациями и предприятиями на оказание этих услуг, при невыполнение договорных обязательств со стороны подрядчика обращаться в государственные уполномоченные органы для применение санкций;

- сдает в аренду или наем другим организациям и частным лицам свободные нежилые помещения, относящиеся к местам общего пользования и находящиеся в здании жилого дома;

- приобретает и владеет на праве частной собственности оборудование, материалы, технику и другое имущество, необходимое для выполнения уставных целей;

- осуществляет предпринимательскую и иную хозяйственную деятельность в целях получения дополнительных финансовых и материальных ценностей для обеспечения деятельности КСКНП в порядке, предусмотренном действующим законодательством;

- осуществляет иную, не запрещенную законом деятельность, направленную на обеспечение и защиту прав членов КСКНП и выполнение уставных целей;

- может организовывать и учреждать в КСКНП, ТОО, иные юридические формы по обслуживанию и ремонту жилого фонда;

- объекты кондоминиума собственников помещений жилого дома, вместе с другими домами управляется одним КСКНП, отдельные дома вправе выйти из состава этого кооператива и образовать свой отдельный кооператив, либо применить иную форму управления объектом кондоминиума, для чего необходимо:

1. Владельцы квартир которого решили о выходе из действующего КСКНП, на общем собрании жильцов дома с оформлением протокола собрания, создают инициативную группу на ведение организационной работы о выходе;

2. Инициативная группа передает в правление заявление жильцов дома с требованием проведения общего собрания КСКНП, по вопросу о выходе из состава КСКНП, с подписями не менее 20 % владельцев квартир данного дома.

3. Правление КСКНП выносит заявление жильцов на общее собрание КСКНП, для принятия решения, согласно устава КСКНП;

4. При положительном решении общего собрания КСКНП о выходе, инициативная группа сообщает правлению действующего КСКНП о сроке, дате и месте проведения общего собрания жильцов дома, не менее чем за 10 дней. Председатель и члены правления действующего КСКНП, приглашаются на это собрание.

5. Для принятия решения о выходе из КСКНП, общее собрание жильцов дома должно быть правомочным, то есть, в его работе должны участвовать не менее 51 % владельцев квартир.

Статья 3.

Имущество и средства КСКНП

3.1. Собственностью КСКНП является его имущество, необходимое для материального обеспечения уставной деятельности, а также деньги, которые формируются из текущих вступительных взносов, относящихся к разряду обязательных платежей на содержание и эксплуатацию дома и придомовой территории, а также целевых взносов, устанавливаемых решением общего собрания займов, кредитов, безвозмездных пожертвований, доходов от предпринимательской деятельности и иных поступлений, не запрещенных законодательством.

3.2. Имущество принадлежит КСКНП на праве собственности.

3.3. Обязательные взносы на обслуживание, ремонт дома и содержание придомовой территории осуществляются в размерах, обеспечивающих покрытие всех общественно необходимых затрат на указанные виды работ и услуг, включая отчисления на капитальный ремонт дома. Размер и порядок оплаты таких взносов определяются решением Правления КСКНП в соответствии со сметой расходов. Обязательные взносы производятся ежемесячно. При просрочки членами КСКНП обязательных взносов с опозданием на 3 месяца в аварийном случае, жильцы дома не обслуживаются, а пеня начисляется на ___ % на 1 кв. метр площади. Если просрочка более 6 месяцев, пеня начисляется в размере ___ %. Задолженность взыскивается в принудительном, законодательном порядке. Ежегодный размер обязательных взносов определяется правлением КСКНП согласно действующим техническим нормативам и утверждается общим собранием КСКНП.

3.4. По решению общего собрания данного дома могут осуществляться целевые взносы на приобретение сырья, материалов и оборудования, проведение ремонтных работ, а также создаваться дополнительные материальные фонды (фонд благоустройства, премирования и др.)

3.5. КСКНП отвечает по своим обязательствам, принадлежащим ему имуществом, и не отвечает по обязательствам своих членов, а члены КСКНП не отвечают по его обязательствам.

3.6. При возникновении убытков в деятельности КСКНП, его члены обязаны покрыть эти убытки путем внесения дополнительных взносов в срок не более __ месяцев после утверждения итогов финансово-хозяйственной деятельности КСКНП.

Статья 4.

Членство в КСКНП права и обязанности членов кооператива

собственников квартир

4.1. Членами КСКНП «__________» могут быть граждане, достигшие 18-летнего возраста, из числа настоящих и будущих собственников квартир в г. _______, признающие и выполняющие требования настоящего Устава, выплачивающие обязательные взносы на содержание и эксплуатацию жилого дома, мест общего пользования и придомовой территории.

4.2. Члены КСКНП осуществляют свои права в соответствии с действующим законодательством Республики Казахстан.

4.3. Учредители КСКНП считаются принятыми в члены кооператива с момента регистрации КСКНП. Граждане, вновь вступающие в КСКНП, принимаются общим собранием по их заявлению, к которому прилагается копия правоустанавливающего документа на квартиру.

4.4. Правление КСКНП обязано выдать каждому члену КСКНП в течение месяца со дня приема членскую книжку или другой документ, к которому прилагается копия правоустанавливающего документа на квартиру.

4.5. Член КСКНП вправе осуществлять действия через представителя, имеющего нотариально удостоверенную доверенность.

4.6. Член КСКНП, виновный в неисполнении своих обязанностей, предусмотренных настоящим уставом, может быть лишен временно или постоянно льгот и преимуществ, предусмотренных для членов кооператива по решению Правления КСКНП.

4.7. Члены КСКНП имеют право:

- избирать и быть избранными в руководящие и контролирующие органы КСКНП;

- получать полную информацию о деятельности КСКНП, включая право ознакомления с протоколами собраний, бухгалтерской документацией и другой информацией, относящейся к деятельности КСКНП;

- обращаться в органы управления и контроля КСКНП с заявлениями и предложениями, касающимися деятельности КСКНП;

- пользоваться имуществом КСКНП;

- обращаться в руководящие органы КСКНП за содействием и представительством в решении своих проблем защиты прав и интересов перед государственными, судебными и иными органами власти в области жилищных отношений;

- принимать личное участие в проведении общих собраний по любым вопросам деятельности КСКНП, а также в заседаниях Правления и Ревизионной комиссии по вопросам, касающимся их лично;

- оспаривать решение общего собрания КСКНП, правление и ревизионной комиссии в суде;

- в любое время выйти из состава КСКНП, подав об этом письменное заявление в Правление КСКНП, уплатив долги, согласно предъявленному акту.

4.8. Члены КСКНП обязаны:

- выполнять требования настоящего Устава, решения общих собраний и Правления КСКНП;

- соблюдать законы, уважать права и законные интересы других членов КСКНП;

- использовать занимаемое им жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность, соблюдать правила пользования жилыми помещениями, содержания дома и придомовой территории;

- своевременно осуществлять уплату обязательных взносов на содержание и эксплуатацию дома, мест общего пользования и придомовой территории;

- средства, внесенные членами КСКНП на проведение ремонта дома, включая капитальный ремонт, а также в другие цели согласно уставу и решением правления КСКНП возврату не подлежат. Задолженность лица, выбывшего из КСКНП по платежам КСКНП, взыскивается в установленном законном порядке;

- в случае разрушения и порчи жилого здания, жилого дома собственниками квартир и членами их семьи, их гостями, а также систематического нарушения ими правил гражданского общежития, делающего не возможным для других совместного проживания в одном доме несут ответственность по возмещению ущерба причиненного КСКНП в соответствии с действующим законодательством Республики Казахстан.

- нести обязанности, предусмотренные действующим законодательством.

Статья 5.

Органы управления и контроля.

5.1. Высшим органом управления кооператива собственников квартир и нежилых помещений является общее собрание, проводимое не реже одного раза в год и не позже 60 дней после окончания финансового года.

5.2. Внеочередные общие собрания созываются Председателем Правления КСКНП, по инициативе Правления, а также по требованию в письменной форме членов КСКНП, обладающих 20 и более процентами голосов, или по требованию Ревизионной комиссии. О предстоящем общем собрании и повестке дня члены КСКНП должны быть уведомлены не менее чем за 10 дней.

5.3. Общее собрание признается правомочным, если на нем присутствует не менее 51% общего числа членов КСКНП (или доверенных лиц).

5.4. Если на собрании присутствует менее половины членов КСКНП, собрание признается несостоявшимся. О созыве повторного собрании каждый член КСКНП извещается не менее чем за пять дней до намеченного дня созыва. Повторное собрание признается состоявшимся, независимо от числа его участников.

5.5. Общее собрание ведет Председатель Правления кооператива, а в его отсутствие — один из членов Правления.

5.6. Решения на общем собрании принимаются простым большинством голосов членов КСКНП, присутствующих на собрании. Для принятия решений по вопросам внесения дополнений и изменений в Устав КСКНП, прекращения его деятельности требуется не менее двух третей голосов членов КСКНП присутствующих на собрании.

5.7. К исключительной компетенции общего собрания кооператива собственников квартир относятся:

1) установление необходимости внесения изменений в государственный акт о регистрации объекта кондоминиума, а также настоящий Устав, изменение и принятие других правил и положений;

2) избрание Председателя и членов Правления, а также членов Ревизионной комиссии, установление размера выплаты им вознаграждения и предоставления льгот;

3) утверждение ежегодного отчета КСКНП годового бюджета и годовой сметы расходов и доходов;

4) образование в банке накопительных и других специальных фондов КСКНП;

5) решение вопроса о заключении КСКНП договора со службой оказания жилищно-эксплуатационных и коммунальных услуг;

6) привлечение по договору управляющего жилыми домами со стороны, включая юридическое лицо;

7) выдача согласия на получение кредита на сумму, превышающую, двадцать пять процентов расходной части сметы, на данный год;

8) прекращение деятельности «Кооператива».

Решения по вопросам 1,2,6,7,8 принимаются не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов КСКНП. По остальным — большинством голосов присутствующих на общем собрании членов КСКНП или их доверенных лиц присутствующих на собрании.

5.8. Решение, принятое общим собранием членов КСКНП, является обязательном для всех, в том числе для тех, кто не принимал участие в голосовании, независимо от причин.

5.9. Общее собрание членов кооператива может рассматривать любые вопросы деятельности КСКНП, если это будет признано необходимым решением простого большинства голосов присутствующих на этом собрании. На общем собрании могут приниматься решения только по вопросам повестки дня, объявленном в уведомлении.

5.10. Правление КСКНП.

В период между собраниями всей деятельностью КСКНП руководит Правление в количестве ______человек, избираемое общим собранием сроком на ___года. Правление осуществляет все полномочия КСКНП, за исключением тех, которые относятся исключительно к компетенции общего собрания. Очередные заседания Правления проводятся не реже 1 раза в 3 месяца. Внеочередное собрание Правления созывается Председателем по требованию не менее половины членов Правления. Заседание Правления признается правомочным при участии в нем большинства членов Правления.

5.11. В компетенцию правления входит:

- контроль за своевременным внесением членами кооператива установленных обязательных платежей и взносов.

- составление годового бюджета кооператива, смет и отчетов, представление их на утверждение общему собранию.

- заключение договоров от имени кооператива.

- управление объектом кондоминиума или заключение договоров на управление объектом кондоминиума.

- наем рабочих и служащих для обслуживания объекта кондоминиума и увольнение их.

- ведение списка членов кооператива, делопроизводства, бухгалтерского учета и отчетности.

- созыв и организация проведения общего собрания.

- выполнение иных обязанностей.

Члены Правления избираются на __ года по решению общего собрания, их полномочия могут быть прекращены досрочно.

5.12. Правления КСКНП не вправе превысить расходы более чем на 20 % годового бюджета в связи с затратами, не предусмотренными годовым бюджетом без решения общего собрания КСКНП.

В случае если помещения пристраиваются к объекту кондоминиума или отделяются от него, размеры долей в общем, имуществе пересчитываются.

5.13. Должностные лица Правления КСКНП:

Главным должностным лицом КСКНП, избираемым непосредственно общим собранием (не менее 2/3 голосов), является Председатель Правления.

Председатель руководит работой общего собрания и Правления КСКНП, председательствует на них, а также организует работу Правления и располагает всеми полномочиями и обязанностями, вытекающими из статуса КСКНП как юридического лица.

- действуют от имени Правления КСКНП, и представляет его в гражданском обороте, в государственных и судебных органах;

- от имени Правления подписывает договора, в том числе и трудовые;

- выдает доверенности;

- пользуется правом распоряжения деньгами и материальными средствами КСКНП (в соответствие с уставными целями по основной деятельности КСКНП);

- решает другие вопросы, не относящиеся к исключительной компетенции общего собрания или Правления КСКНП;

5.14. Решением Правления вопросы, относящиеся к компетенции Правления, могут быть делегированы председателю Правления.

5.15. Председатель правления избирается общим собранием сроком на __ года, по решению общего собрания его полномочия могут быть прекращены досрочно.

5.16. Действия Правления КСКНП или его председателя могут быть обжалованы на общем собрании.

5.17. Заместитель Председателя избирается из членов Правления КСКНП, заменяет Председателя и исполняет его обязанности во всех случаях, когда председатель отсутствует или не может выполнять функции. В случаях, когда ни Председатель, ни заместитель Председателя не могут исполнять свои обязанности, Правление назначает кого-либо из своих членов для временного выполнения функций Председателя. Заместитель Председателя исполняет так же другие обязанности, которые могут быть возложены на него Правлением или Председателем.

5.18. Секретарь ведет протоколы всех общих собраний КСКНП и Правления. Секретарю может вменяться в обязанность ведение той документации, которую назначит Правление. Секретарь заверяет подписи и документы за подписью Председателя при внесении изменений в Устав и организует их своевременную регистрацию.

5.19. Бухгалтер КСКНП назначается Председателем Правления КСКНП. Бухгалтер ведет всю финансовую и бухгалтерскую документацию КСКНП; представляет бухгалтерскую, финансовую и статистическую отчетность в соответствующие подразделения исполнительных органов.

5.20. Председатель Правления, заместитель Председателя, секретарь-кассир и бухгалтер осуществляют свою деятельность в КСКНП, как правило, на возмездной основе.

5.21. Ревизионная комиссия. Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью правления КСКНП и его исполнительных органов, общее собрание избирает Ревизионную комиссию в количестве ____ членов КСКНП сроком на ___ года. Члены Ревизионной комиссии не могут входить в состав Правления. На заседании Ревизионной комиссии из ее состава избирается председатель.

Ревизионная комиссия:

- контролирует выполнение требований законодательства и настоящего Устава исполнительными органами — Правлением и его председателем, а также другими работниками аппарата управления КСКНП;

- проверяет состояние финансово-хозяйственной деятельности КСКНП постановку учета, отчетности и контроля, исполнение решений общего собрания и Правления;

- привлекает в случае необходимости к своей работе специалистов для участия в проведении проверок и ревизий, дачи консультаций и заключений, с оплатой услуг за счет средств КСКНП;

- вносит предложения и дает рекомендации общему собранию, Правлению по результатам проверок ревизии;

- участвует в работе общих собраний и Правления по вопросам, вынесенным на рассмотрение ревизионной комиссией с правом совещательного голоса;

- проверяет своевременность рассмотрения и принятия решений по заявлениям и жалобам членов КСКНП;

- осуществляет иную контролирующую деятельность по решению общего собрания или Правления КСКНП;

5.22. Ежегодно Ревизионная комиссия рассматривает на своих заседаниях итоги финансово — хозяйственной деятельности КСКНП и дает по ним свои заключения.

Статья 6.

Прекращение деятельности кооператива собственников квартир и нежилых помещений

6.1. Деятельность КСКНП прекращается в случаях:

- при изъятии (выкупе) земельного участка для государственных нужд;

- по решению, принятому собственниками помещений о переходе на другую форму управления объектом кондоминиума;

- по решению, принятому собственниками помещений, не восстанавливать поврежденные (разрушенные) части жилого здания при повреждении (разрушенные) более 50% здания, вследствие пожара, землетрясения или иного бедствия;

- при прекращении кондоминиума;

- при прекращении деятельности КСКНП, имущество, оставшееся после погашения долгов, распределяется между его членами, соразмерно их долям в общем имуществе.

- ликвидации КСКНП считается завершенной, а КСКНП прекратившим свою деятельность с момента внесения записи об этом в единый государственный регистр юридических лиц.

- устав кооператива собственников квартир и нежилых помещений «________», краткое КСКНП «______», написан на государственном и русском языках и имеет одинаковую юридическую силу.

Председатель КСК(НП) «___________» _____________

Секретарь

_____________

Приложение В1

(обязательное)

СОГЛАШЕНИЕ

собственников жилых и нежилых помещений

на регистрацию объекта кондоминиума по адресу: _____________

____________________________________________________________

№№

Ф.И.О.

№ кв.

Площадь кв.

Кол-во чел.

% доли общ. площ.

Роспись

1

1

141,9

2

3,5

2

2

103,0

1

2,7

3

3

141,6

4

3,7

4

5

141,5

4

3,7

5

6

102,7

1

2,6

6

7

141,1

4

3,6

7

8

103,2

2

2,5

8

9

141,2

1

3,6

9

10

194,5

5

4,9

10

11

103,0

6

2,5

11

12

142,2

1

3,7

12

13

102,9

1

2,7

13

14

142,2

4

3,6

14

15

102,5

1

2,6

15

16

141,0

2

3,6

16

17

101,3

2

2,5

17

18

141,1

1

3,5

18

20

141,4

2

3,6

19

Тех. помещение (подвал)

516,7

12,9

20

Лестничные клетки

189,4

4,8

21

Коридор

178,6

4,5

22

4

102,7

2

2,6

23

19

194,5

2

4,9

24

ТОО, учреждения

454,8

11,2

25

ИТОГО

3965

100

Приложение В2

(информационное)

Схема управления жилищным фондом

Приложение Г

(информационное)

УТВЕРЖДЕН

протоколом правления КСК

от «____» _____ 2___г., № ___

ДОГОВОР О НАЙМЕ УПРАВЛЯЮЩЕГО

Кооператив собственников помещений (квартир) «______», именуемый в дальнейшем «КСК», в лице председателя, действующего на основании Устава, с одной стороны и именуемый в дальнейшем «Управляющий», действующий на основании доверенности №____ «_____» __________г., с другой стороны, заключили настоящий договор о следующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

КСК поручает Управляющему, а Управляющий принимает на себя обязанности на условиях, определенных данным договором, как агент-управляющий потребительским кооперативом собственников помещений, состоящего из жилых домов и нежилых помещений.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

КСК предоставляет Управляющему все имеющиеся проектные и технические документы, планы, спецификации, акты, действующие договоры на ответственное хранение.

КСК обязуется своевременно оплачивать все утвержденные расходы и вознаграждения Управляющему.

Права и обязанности Управляющего ограничены местами общего пользования (согласно акту раздела эксплуатационной ответственности) и не включают управление отдельными квартирами, за исключением случаев, когда это делается по прямому указанию КСК.

Управляющий обязан:

1. Проверить общее состояние имущества (с составлением акта), отметив недостатки или проблемы, которым требуется уделять внимание

в дальнейшем, провести инвентаризацию общих частей зданий, офисного оборудования, эксплуатационного инструмента и материалов.

2. Следить за поддержанием здания и окружающей территории КСК в состоянии, приемлемом с точки зрения требований КСК, согласно «Состава работ», который является приложением к данному договору: затраты на обслуживание зданий не должны превышать _______ тенге в месяц. Затраты по каждому отдельному виду ремонта не должны превышать сметной стоимости, за исключением случаев, когда КСК даст на то особое письменное разрешение, либо устранения аварий, которые угрожают жизни и собственности членов КСК.

В случае превышения расходов при устранении аварий Управляющий обязан немедленно довести это до сведения правления КСК.

3. С одобрения и утверждения КСК, на основании доверенности, заключать контракты на частичное или полное техническое обслуживание (организовать самообслуживание с помощью наемного персонала).

4. На основании утвержденных смет и должностных инструкций от имени КСК нанимать и увольнять персонал, выдавать зарплату, осуществлять надзор за выполнением работ.

5. Осуществлять контроль за количеством и качеством предоставления коммунальных услуг.

6. Ежемесячно предоставлять письменные отчеты о проделанной работе, проводить проверки по неполадкам в обслуживании и эксплуатации, докладывать о серьезных дефектах правлению КСК.

7. Обеспечить ведение бухгалтерского учета, организовать работу с банком. Ежемесячно предоставлять правлению финансовые отчеты.

8. За два месяца до начала финансового года представить правлению проект сметы на новый финансовый год.

9. Оплачивать из средств на текущем счете КСК:

- суммы утвержденных текущих расходов, включая оплату по договорам,

- вознаграждение персоналу,

- налоги и обязательные платежи с ведением отчетности,

- иные расходы по письменному указанию правления.

10. Немедленно расследовать и письменно докладывать правлению обо всех несчастных случаях или требованиях к КСК о возмещении убытков.

11. По доверенности защищать интересы КСК в судах, государственных, коммунальных и иных организациях.

12. Незамедлительно приводить свою деятельность в соответствие с требованиями действующего законодательства, письменно извещать правление обо всех поступивших предписаниях и требованиях.

13. Совместно с бухгалтером готовить от имени КСК все виды отчетности, требуемые законом.

14. По поручению правления вступать в договорные отношения с поставщиками коммунальных услуг.

Расходы Управляющего, связанные с исполнением его обязанностей перед КСК и подтвержденные документально, относятся на счет кооператива.

Управляющий открывает банковский счет и имеет право снимать со счета средства как агент КСК для осуществления любых выплат или расходов в соответствии с данным договором.

Вознаграждение, положенное Управляющему за выполнение им обязанностей в соответствии с данным договором, составляет _____ тенге в месяц.

Управляющему предоставляется ежегодный оплачиваемый отпуск размером ______ календарных дней.

Управляющему устанавливается регламент работы с ____ часов по _____ часов при ____ дневной рабочей неделе.

Управляющий несет полную материальную ответственность за сохранность и целевое использование денежных и материальных средств.

При увольнении Управляющий обязан представить правлению полный письменный отчет по утвержденной форме.

3.СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами.

Срок окончания договора «____» _______ года.

Договор может быть пролонгирован на следующие сроки с согласия сторон.

Договор может быть расторгнут в одностороннем порядке с письменным уведомлением другой стороны не менее чем за 30 дней. Споры, не предусмотренные в данном договоре, решаются путем переговоров, а в случае недостижения согласия разрешаются в судебном порядке.

4. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА СТОРОН.

ПОДПИСИ СТОРОН.

Приложение Д

(информационное)

Договор на обслуживание, эксплуатацию и ремонт

жилого дома и придомовых территорий

Кооператив собственников помещений (квартир) «__________________________»

(наименование КСК)

в дальнейшем именуемый «Заказчик», в лице председателя правления ______________________________________________ Ф.И.О., действующего на основании Устава, и ________________________________________________________________________

(наименование организации, предприятия)

в дальнейшем именуемой «Подрядчик», в лице руководителя, _______________________ Ф.И.О., действующего на основании ___________, заключили договор о нижеследующем.

1. Цель и предмет договора

1.1. Целью договора является качественное обслуживание мест общего пользования и инженерного оборудования жилого дома, поддержание их в надлежащем техническом и санитарном состоянии.

1.2. Предметом договора является передача Заказчиком функций по содержанию и эксплуатации жилого дома и придомовых территорий по следующему адресу ____________________________________.

1.3. Передача дома осуществляется по акту, который является неотъемлемой частью настоящего договора.

1.4. Подрядчик должен осуществлять обслуживание и эксплуатацию дома в соответствии с правилами, нормативами и распоряжениями, действующими на данной территории.

2. Права и обязанности Заказчика

2.1. Обязанности Заказчика

Заказчик производит все выплаты Подрядчику, предусмотренные данным договором (включая компенсацию инфляции), в соответствии с условиями договора.

Заказчик оценивает качество выполненных Подрядчиком работ путем регулярного обследования состояния придомовых территорий и дома.

Заказчик должен обеспечить Подрядчика проектно-сметной документацией.

Заказчик предоставляет Подрядчику список имен, адресов и телефонов всех арендаторов нежилых помещений в жилых домах.

В случае получения жалоб от жильцов Заказчик в течении ___ суток знакомит с ними Подрядчика и определяет срок их устранения.

2.2. Права Заказчика

Подрядчик предоставляет Заказчику копии своих договоров с субподрядными организациями на выполнение отдельных видов работ по настоящему договору (если таковые имеются).

Заказчик имеет право применять к Подрядчику штрафные санкции за несвоевременно или некачественно выполненные работы.

По договоренности сторон Заказчик может предоставить Подрядчику в безвозмездное пользование на время действия договора служебные складские и производственно — хозяйственные помещения.

3. Права и обязанности Подрядчика

3.1. Обязанности Подрядчика

Подрядчик в соответствии с настоящим договором осуществляет следующие виды работ по содержанию и ремонту дома и придомовых территорий:

- текущий ремонт инженерных коммуникаций и конструкций жилых домов;

- сезонную подготовку отопительных систем внутри жилых домов;

- уборку придомовых территорий и мест общего пользования:

- работы по ремонту электросетей и электрооборудования внутри жилого дома;

- благоустройство жилого дома, в том числе уход за зелеными насаждениями;

- работы по ликвидации аварийных ситуаций в квартирах и местах общего пользования;

- работы по дератизации и дезинсекция.

Подрядчик оплачивает коммунальные услуги за предоставленные ему помещения не позднее 10 — го числа каждого месяца на общих основаниях.

3.2. Права подрядчика

Подрядчик имеет право:

участвовать в проводимых Заказчиком проверках качества выполненных работ по ремонту и содержанию жилого дома и придомовых территорий;

заключать договоры с субподрядными организациями на определенные виды работ по ремонту и содержанию жилого дома и придомовых территории;

по отдельному договору с Заказчиком Подрядчик производит следующие виды работ:

- капитальный ремонт дома;

- техническое обслуживание систем дымоудаления и противопожарной автоматики;

- установку и техническое обслуживание антен, реклам и др.

4. Оплата работ, выполненных Подрядчиком

4.1.Общая стоимость работ (услуг) Подрядчика по настоящему договору составляет _______________________________________ тенге.

Стороны обязуются при изменении тарифов пересматривать стоимость работ (услуг) по настоящему договору.

Ежемесячный взнос на содержание и текущий ремонт составляет в размере ____________________________________________с 1 кв.м.

4.2. На выполнение работ (услуг) по настоящему договору стороны ежегодно составляют смету, являющуюся неотъемлемой частью настоящего договора.

4.3. В смете расходов предусматривается фонд оплаты труда Подрядчика, налоги, накладные и другие расходы по содержанию и ремонту жилого фонда и придомовых территорий.

4.4. Подрядчик по согласованию с Заказчиком вправе вносить в смету постатейных расходов изменения в пределах общей стоимости работ.

4.5. Заказчик перечисляет платежным поручением на расчетный счет или оплачивает в кассу Подрядчика ежемесячно до _____ числа текущего месяца средства в размере стоимости выполненных по договору работ.

4.6. За нарушение Заказчиком сроков оплаты, предусмотренных настоящим договором, Заказчик уплачивает Подрядчику неустойку, пени в размере ____% от подлежащей перечислению суммы за каждый день просрочки. 4.7. Оплата работы Подрядчика может быть выполнена в размере, указанном в договоре, уменьшена или увеличена.

4.7.1. Оплата работы увеличивается на _____% от стоимости всех работ по результатам проверки, которые показывают, что Подрядчик выполняет все работы с превышением условий договора (по времени, объему работ и качеству).

4.7.2. Оплата по Договору уменьшается на ________ % от стоимости договора по следующим основаниям: не выдерживают сроки выполнения текущего или аварийного ремонтов; нарушаются графики профилактических ремонтов; отчеты не точны или несвоевременны; расходы превышают смету; дома содержатся в неудовлетворительном санитарном состоянии; от жильцов поступают обоснованные жалобы.

Решение об увеличении или уменьшении выплат принимается Правлением КСК по согласованию с Подрядчиком.

5. Прекращение договора

5.1. Договор может быть прекращен по соглашению сторон.

5.2. Договор может быть прекращен при ликвидации одной или обеих сторон и при отсутствии правопреемников.

5.3. Кооператив собственников помещений имеет право расторгнуть договор в случае постоянного неудовлетворительного качества выполнения работ Подрядчиком. Прекращение договора не должно иметь место до тех пор, пока не будут исчерпаны все возможности со стороны Заказчика и Подрядчика по устранению недостатков.

5.4. Подрядчик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае регулярного невыполнения условий договора. При этом Подрядчик обязан информировать Заказчика не менее чем за 30 дней до момента окончания работ.

6. Ответственность сторон.

6.1. Подрядчик в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения им своих обязательств обязан возместить Заказчику убытки, в том числе от штрафных санкций, за плохое содержание придомовых территорий и другие нарушения правил содержания жилого дома и придомовых территорий.

6.2. Заказчик в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения им своих обязательств обязан возместить Подрядчику возможные убытки.

6.3. Договор может продлеваться по решению сторон.

6.4. Никакие другие ранее имеющиеся заявления, соглашения и договоренности устного или письменного характера, противоречащие условиям данного договора, не имеют силы.

6.5. Данный договор составлен в _______ экземплярах, имеющих равную юридическую силу.

7. Юридические адреса и реквизиты сторон

Заказчик

______________________

(наименование КСК)

______________________

(подпись Председателя Правления)

Подрядчик

______________________________

(наименование Управляющей компании)

_____________________________

(подпись руководителя)

м.п. м.п.

Мақалың шыққан күні: 23.12.2016 10:16
Парақтағы соңғы өзгерістер: 23.12.2016 10:25

egov.kz - мемлекеттік қызметтер және ақпарат онлайн

-A A +A